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千里走单骑李一兵:从民宿、民宿群落到文旅小镇 民宿发展的三部曲

文章出处:博仁设计责任编辑:born发布日期:2019-03-01

“从民宿到民宿群落,到文旅小镇,多功能、多配套、多IP,可能会让未来非标住宿业发展更持续。”

“民宿最大的痛点,不是与业主签订合约的风险,而是民宿经不起政治风险,经不起市场风险。”

6月12日-13日,由广东省旅游局、广东省人民政府金融工作办公室主办,广东省旅游发展促进中心、新旅界承办的2018广东旅游产业投融资对接会在广州保利洲际酒店正式拉开帷幕。

千里走单骑创始人李一兵出席对接会分论坛“消费升级下的新消费体验·酒店与非标住宿”,并做“从民宿、民宿群落到文旅小镇”的主题演讲,以下为演讲实录:

近几年,民宿是个比较火的话题。根据我们十四年民宿经验来看,民宿是非常不好做的事,要把建筑和环境、温度结合得很好,也要把主人温度在民宿运营和管理过程中体现出来,这里面有很多需要注意的问题。

现在从事民宿行业,做得比较好的民宿主,有一部分是建筑师,他们会把建筑方面做得很好,然后找一个合适的管理团队;有一些是从媒体出来的,在营销方面做得非常棒;还有一些从五星级酒店等标准住宿行业出来的高管,也做得非常出色。

在这其中大部分民宿主和千里走单骑一样,想开更多的店,做连锁加盟。其实民宿做连锁加盟,最重要的是不能失去运营和管理上的温度,没有主人温度的民宿,很难在业界走下去。

在民宿业,千里走单骑摸爬滚打了十几年,从民宿到民宿群落,再到文旅小镇,我们运营的项目有一些教训,要和旅游同仁们分享一下。

 

1.0单体民宿运营

无论是单体民宿还是民宿群落,一定会有一些痛点,而民宿最大的痛点,不是与业主签订合约的风险,而是民宿经不起政治风险,经不起市场风险,特别是旅游景区里的民宿。

旅游景区上升期间的民宿非常好做,比如丽江,从2004年到2012年,这八年民宿行业家家赚钱,因为市场量非常高。福建厦门鼓浪屿客流量比较大,民宿营销平台虽然建得不是特别好,但是依托单店,在流量非常大的群落里也可以找到客户画像。单体民宿有无数个痛点,但最大的痛点就是自己的流量、环境。

在千里走单骑运营的几个单体民宿项目中,都经历了发展过程中的痛,其中最多的是:

一是配套不足。传统的民宿,要做大一点的会议或者大一点的party的话,没有像大酒店那样完善的配套。

二是引流困难。在云南或者其他比较好的区域,民宿要把近30%收入补贴给OTA平台。在引流非常困难的时候,大家都想竞争OTA前三页甚至前十名,而这样就要不断付出费用,甚至有的民宿会付50%的高额费用补贴给平台,特别是做连锁民宿的,不可能把供给关系平衡得很好。

三是民宿的淡旺季问题比较明显。

四是单体民宿运营成本高,店小但设备要全,所有相关配套都要有,相对成本高。

五是大宗接待能力薄弱,无法满足人数较多团队的需求。

六是优质资源获取难,比如我们到广东,政府可能会把优质资源提供给地中海俱乐部,但是绝对不会给单体民宿,因为体量太小,形成不了聚合体。


2.0民宿群落联盟

第一,强业态整合和IP集聚。从2016年开始,千里走单骑开始研发民宿群落,联合国内外20个民宿品牌,共同完成民宿群落的概念。

在整个民宿群落,有20家民宿,20个不同的品牌,20个小IP,汇聚成IP聚集。在整个片区,建一个会议室,建一个高端餐厅,满足会议团建需要,把配套功能作为共享。

第二,自带特色配套产品服务。比如说千里走单骑,艺术方面是我们的强项;战略合作方拉各斯,可以把国外先进的经验引进来;日本康雅,会把很好的日料、汤匙文化带到民宿群落里。还有其他做图书馆、咖啡厅,小吃等等,每一个品牌给群落贡献一个共享空间。民宿群落抱团取暖也是非常好的方向,可以获得土地资源和政府背书,具备较强的竞争力。

第三,销售联动客源共享。把各具特色的非标住宿领域优秀IP结合一起,把中国做图书馆做得最好的朋友们请过来,把做咖啡的,把咖啡烘焙一条链摆在民宿品牌里,用它的上下游产业链,运动的、休闲的,形成发展群落方向。

强业态整合能力,自带特色配套产品服务,再加上整体销售联动,共享客人资源,这样汇聚起来,形成了几个大片区,现在深圳的较场尾,就是一个民宿群落,有几十家上百家的群落,有人做文化、有人做艺术、有人做音乐,甚至有人做小超市,给客人带来的是联体互动平台。从民宿过度到民宿群落,也是未来发展的一种方向。

莫干山文旅小镇是千里走单骑操作运营的,整个片区一共有300亩地,其中为酒店提供了38亩商业产权用地。在这个民宿群落有农耕文化、艺术文化和匠人文化,带动了16个艺术品酒店和民宿。

这里有一些田园休闲、亲子度假产品,有四个艺术家驻留,还有美术馆,青年艺术家们也经常汇集到群落里教孩子、家庭绘画、雕塑,把艺术简单化。匠人区内有12个好匠人,有玩烟斗的、剪纸的,做四川各种特色藤编的、叶编的,甚至做重庆小面的。整个片区请了全世界最好的16位设计师,以抽签的方式决定16个建筑品牌的关系,我们始终认为建筑和环境有很好的温度,是民宿和艺术酒店的根本,如果入住客人很喜欢你的建筑,可以增加黏性,便于传播。

我们把特色餐厅、户外休闲、定制旅行,定义为休闲度假类;农耕文化,小的水系和采摘,定义为亲子;手创、艺人和艺术家,形成民宿群落配套工具。从民宿过度到民宿群落,可以加强市场竞争力,走得更长远。


3.0文旅度假小镇

文旅度假小镇是我们最近思考的内容,不少地产商选择在有山有水,风景秀丽而离城市很近的地方拿地,但是大部分开发商自身没有运营能力,却可以为民宿提供很好的商业、物业资源,所以,这从先天条件上决定了文旅小镇将是非标住宿行业很好的发展方向。

不同的跨界融合带动文旅产业的创新。北京延庆文旅小镇有十几个空心村,受地质和饮用水原因,很多村子都拆迁到延庆附近。从四五十年到七八十年代的建筑,这里依然保留着。因此我们把整个区域做了延庆百里画廊度假文旅小镇,一期做了一百栋,大约20家民宿。文旅小镇配套功能更加齐全,我们帮助业主方规划出36种不同的业态,从果园到水吧、禅修、日料,还做了儿童滑雪场、越野赛道、骑行长廊等,这里森林、植被非常好,北京雾霾的时候,这还是阳光明媚。

文旅小镇的多种业态能在一定程度上弥补民宿单一的缺陷。在文旅小镇内,民宿只需要把客人早餐和住宿管好就可以,所有资源可以交给公共区。目前延庆项目已经施工,明年会投入运营,样板区已经全部呈现出来了。

整个文旅小镇,以会议、团建为主,这是一条主线,另外还有四条辅线,婚庆、品牌发布、家庭、儿童。从民宿到民宿群落,到文旅小镇,多功能、多配套、多IP,可能会让未来非标住宿业发展更持续。

做文旅小镇更重要的是整个项目选址和产业布局,整个文旅小镇究竟有多少家民宿比较合适?有多少家艺术酒店比较合适?有多少家高端的星级酒店或者度假村比较合适?从业态上开始策划,确保未来往前走,通过业态细分,再指导规划、施工、软硬装,区域招商是关键环节,我们去年落地的四个群落项目中,所有的招商基本在规划过程中就已经完成了50%,至少进入这里面,商业、物业是稳定的、安全的,而且有整体配套,有整体安防和环评标准,也能在未来将各种风险降到最低。

从选址到规划、运营,再到品牌宣传,完成文旅小镇全链条整合运营服务。整个片区的品牌宣传,从单一民宿品牌宣传,过度到文旅小镇宣传,用多IP、多附加值的点,形成文旅小镇整体宣传,一定比做单一民宿好做,而且比单店成本更低一些。

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